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中国业主民主当家之路,还藏在业主小组里

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论坛元老

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发表于 2023-5-4 10:28:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
包干制,属于暗箱操作,存在利益"黑洞“。物业服务企业每省一分钱或每”黑“一分钱,都变成其黑色利润。物业服务企业对于一个小区的关系,其实就像管家对于一个家庭的关系。哪有管家不让主人知晓家庭如何开支的道理?哪有管家买菜时,每省下一分钱都变成管家的私房钱的道理?物业服务企业只能获得其应得的酬金,本来就天经地义!因此,酬金制才是物业管理的唯一出路!
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正文  

    一切小区物权矛盾的总根源是,业主的主体地位低、业主的组织力弱。也正是因为此,从而引起各种各样的侵权、各种各样的错位管理,以及错位管理引起的更加严重的混乱局面。
    因此,必须再次重点强调一下业主小组、业主代表在业主物管民主落地,以及在提高业主组织力上所发挥的决定性作用。
    这里讲的业主代表,特指通过正规的表决程序高票同意(比如:全部业主的三分之二同意)当选的业主小组业主代表。不通过选举选出的业主代表,民意代表性就不强,说话也就不响亮。未获得业主大会授权的业主代表,发挥的作用就不大,积极性也就不高。至少要授予业主代表未投票缺失民意补充权。
    未获任何赋权的业主代表就是一名普普通通的业主志愿者。
  • 一、没有业主小组、没有业主代表,业主物管民主就没法落地


    只要小区业主数量达到几百上千,要达到民法典的三分之二以上业主参与业主大会才有效的硬性比例就很难,大部分小区的这种民主表决方式就没法落地。
    但采用“业主大会双选制”,先通过业主小组民主选举的方式选举出业主代表,再采用“直代同投直优先业主大会表决法”,就能让每个小区的每次业主大会都有效。并且得出的表决意见,都最最接近小区全部业主的整体民意。详细请查看[color=var(--weui-LINK)]《章成圣对上海市人大的第一建议案:采用“业主大会双选制”及“直代同投直优先业主大会会议表决法”,以业主代表意见弥补未投票的业主民意》
  • 二、没有业主小组,没有业主代表,没法提高业主的组织力


    中国的小区业主的人数都很多,国外的两元两层结构的业主大会制度根本就不适合中国国情。几个业主委员会成员如何与成百上千的业主共同讨论,从而形成比较成熟的意见?几个业主委员会成员面对成百上千的业主又如何去有效执行业主大会、业主委员会的决议?
    只有先划分业主小组,再选举出业主代表,通过业主代表作为线才能把众多的业主串连起来,形成强有力的业主组织力。
    在业主小组内部,由于业主人数不多,沟通起来比较方便,所以,业主小组内部的业主组织力会有所增强。
    从整个小区的全体业主来说,由于业主代表的人数比业主人数少少得多,业主或业主代表串联其它业主小组的业主代表也会更加方便,因此,整个小区的业主的组织力就更加强大了。
    因此,应该先有业主、业主代表、业主代表大会、业主代表大会秘书组,以及业主大会所组成的业主权力机构,然后才产生业主委员会这个业主大会执行机构。只有有了业主代表大会的业主大会,才会让业主更有组织有力,业主才算真正地当了家。否则,业主、业主大会就会被业主委员会驾空,并且业主委员会也容易被他方腐蚀操控,从而导致业主与业主委员会之间产生尖锐的矛盾,进而又反过来引起业主委员会、业主大会的不稳定,甚至瘫痪。
    业主代表大会秘书组,是业主代表大会内部选举产生的,由3人到5人组成。没有任何权力,也不会授予任何权力,因此,不叫业主代表大会常委会。秘书组的主要职责就是走程序,走业主委员会不方便走的程序(比如:组织罢免业主委员会的业主大会等),走监督业主委员会的程序(比如:走业主大会授予业主代表大会对业主委员会意见的否定权程序等)。
  • 三、没有业主小组,没有业主代表,业主个体物管民主权力就遥不可及



    业主数量太大,要想被选进业主委员会的确很难。因此,绝大部分业主想要发挥较大作用,确实不容易。所以,要想让他人了解自己的主张,甚至实现自己的主张,可以说是遥不可及。
    但设立了业主小组,就完全不一样。我进不了业主委员会,通过努力争取做一个业主代表还是不难的。因为业主小组人数少(一般不超过20人),所以,联系起来难度不大,沟通起来难度也不大。要想竞争上业主代表,让业主小组的人了解自己的主张,甚至实现自己的主张,可以说是伸手可及。
    作为业主小组的普通业主,如果反对业主代表意见,要想小组内的业主意见不被业主代表所代表,实际也很容易。只要发动小组内的业主去直接投票,如果达到了小组内过三分之二的业主直接投票,那么,业主代表的意见就只能代表他自己,而不能代表其它任何人。因为“直代同投直优先业主大会表决法”约定,“表决票已经送达而业主本人未直接投票,而且整个业主大会以及该业主所在的业主小组的业主投票率都不足三分之二的法定投票率的情况下,则该未直接投票的业主意见由其所在业主小组的业主代表意见来代表”。详细请查看[color=var(--weui-LINK)]《什么叫“直代同投直优先业主大会表决法”?为什么只有这种表决法才最最接近全体业主的整体意见?---酬金制研讨18》
    所以,如果反对业主意见,要让业主代表失去代表力,也很容易,也基本上是伸手可及。
  • 四、没有业主小组,没有业主代表,就不可能提高业主参与度



    从上述描述中可以清楚地看到,要想竞选业主代表基本上是伸手可及,积极性很高。要想,反对业主代表意见,不让他代表任何其他业主的意见,也基本上伸手可及,积极性也很高。所以,这“一正一反”竞争的“伸手可及”,就完全推高了业主的参与积极性,也就推高了业主的参与度。
  • 五、没有业主小组、没有业主代表,就不可能形成对业主委员会的实质性监督



    没有业主小组,没有业主代表,面对业主委员会或物业服务企业,每一个业主都只能代表他自己,因此,对于普通业主的意见,业主委员会或物业服务企业可听可不听。
    但有了业主小组和业主代表就不同了,业主代表除了能代表自己,而且还代表其身后业主小组的业主,其代表力就完全不同了。
    而且,利用业主代表人数少方便串联的特点,业主可以聚集起更多的民意,去监督业主委员会和物业服务企业。
    并且,还可以授权业主代表或业主代表大会具体的对业主委员会的监督权(比如:授予业主代表协助普通业主查账的权利,授予业主代表大会对业主委员会在具体事情上的已授权力的否决权,等等)。那么,其监督权就更强。
没有业主对业主委员会和物业服务企业的实质性的监督,就不可能存在业主对业主委员会和物业服务企业的信任,就更不可能存在业主对业主委员会成员的辛勤付出的感激。业主委员会以及业主大会的不稳定,也就成为必然。
    总之,只有有了业主小组,有了业主代表,才能真正让业主物管民主落地,才能从根本上提高业主组织力。

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