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旧改与棚改的区别及如何依法行使权利

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发表于 2021-12-5 10:03:57 | 显示全部楼层 |阅读模式

作者:杨在明

北京在明律师事务所

在办理征地拆迁案件过程中,很多当事人的房屋因为“某旧城区改建项目”或“某棚户区改造项目”而被纳入征收范围。有的当事人问什么是“旧改”、“棚改”?在改造过程中,我们有哪些权利要积极行使?为解决广大被征收朋友的问题,北京在明律师事务所王丽文律师为您剖析“旧改”和“棚改”的联系与区别,以及在拆迁过程中,您应如何行使自身权利,以保障自身的利益。


我们先来看一下“旧改”和“棚改”这两个词的概念

旧改:旧城区改造,主要针对旧城区的一些老旧小区进行重建、翻新、改造,以改变旧城区的面貌,也就是旧改,有可能是直接拆除重建,也有可能只是翻新改造。

棚改:棚户区改造,是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的民生工程,目的是改善群众的居住条件,兼顾完善城市功能、改善城市环境。也有人称之为危房改造。

这两种改造过程中,被拆迁人享有哪些权利?

基于保障原有生活水平不降低的基本原则,在拆迁过程中,您享有以下权利:

1、知情权与参与权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,补偿工作应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。在“旧改”和“棚改”这两种改造模式中,被拆迁人有权知道拆迁的范围区域、依据的政策文件、补偿安置文件,对补偿标准不服可提出自己的意见,在毫不知情的情况下,被强制拆迁与补偿的,可以依法维权。

2、评估机构的选择权、对估价结果的异议权。一般房地产价格评估机构由被拆迁人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。如果估价结果与事实不符,被拆迁人有权申请复核评估。对复核结果有异议,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

3、补偿方式的选择权。被拆迁人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。实践中存在只能选择房屋产权调换,或者只能货币补偿的补偿方案,对此类补偿方案提起诉讼后,法院已经确认违法并责令其改正违法行为。

4、提起行政复议或诉讼的权利。拆迁过程中往往伴随着断水、断路、断电,甚至暴力拆除等违法行为,针对违法行政行为,被拆迁人有权自行或委托律师代为提起行政复议、行政诉讼,以及时、有效维护自身合法权益。

那么“旧改”和“棚改”有哪些联系、区别呢?

联系:

“旧改”和“棚改”都属于城市面貌更新,不管是旧改还是棚改都有很大部分公共设施的投入,即除了有城市更新的目的,还有公共利益的目的在内。

区别:

1、来源不同。

“旧改”来源于三旧改造,即“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。

“棚改”来源于2005年在中国东北三省试点实施的棚户区改造,后推行于全国的民心工程,重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区。

2、申请启动项目的主体不一样。

“旧改”一般是村委会、业主委员会申请;“棚改”一般是街道办等政府申请启动。

3、实施模式不同。

“旧改”是政府引导、企业主导、公众参与的改造模式,以商业化目的为主。除了回迁房、人才住房和保障性住房以外,剩余房屋全部作为商品房,公共利益与商业化目的相结合。此类项目推动难度较大,且改造后可以获得的直接收益不明显,有的甚至需要老百姓再出钱,如深圳市的华润湖贝旧改项目、平度市的八里庄片区旧改项。

“棚改”是政府主导的模式。除了回迁安置房外,全部用于人才住房和保障性住房。此类项目推动难度较低,且改造后老百姓的生活有改善,如深圳市南园街道南华村棚户区改造项目等。

4、更新对象不同。

“旧改”因公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅。是对老破小等旧房做局部修缮、升级改造或全部重建的行为,以改造为主。“旧改”适用的范围更广,适用于旧商业区和旧屋、小产权房等。

“棚改”针对房屋为简易结构、建筑密度较大、使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域。

5、更新内容的区别。

“旧改”主要是更新小区内水、电、气、路和墙体外立面、绿化、停车等,是在基本改造完成后的进一步提升。如有条件的配停车场、修建养老社区等设施,使小区居民住得更加舒适。

“棚改”主要对划定的棚户区进行拆迁,为建设新房子而大拆大建。

6、补偿方案不同。

“旧改”是各位业主和开发商共同协商来确定的,由于各户业主的赔偿容易出现差异,故容易出现钉子户,但不涉及政府征收与安置补偿。

“棚改”是由政府文件做指导,补偿安置的标准上基本是一致,实行实物安置和货币补偿相结合,由棚户区居民自愿选择。

7、实施过程不同。

“旧改”需要完全遵循自愿原则,需百分百业主同意才能动工,否则不能强制执行,而“棚改”可以通过行政手段强制执行。


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